Fiche pratique - Les diagnostics immobiliers : quels diagnostics demander ?

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Foire aux questions 09 les diagnostics immobiliers carnet pratique Quels diagnostics immobiliers obligatoires demander? A qui s’adresser pour établir les différents diagnostics? Pour les diagnostics obligatoires, consultez l’annuaire publié sur le site internet du ministère ou de la Cofrac pour connaitre la liste, les L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction LES DIAGNOSTIQUEURS CERTIFIÉS coordonnées et les compétences des diagnostiqueurs certifiés. émanant du Ministère de l ’Emploi de la Cohésion Sociale et du Logement et du Chaque type de contrôle nécessite l’intervention de techniciens ou Ministère de la Santé et des Solidarités, définit le Dossier de Diagnostic Technique Les diagnostiqueurs immobiliers doivent présen- experts dûment habilités et certifiés en fonction des textes à appliquer. (DDT), obligatoire en cas de vente et/ou de location. ter un certificat de compétence délivré par un La certification est individuelle et personnelle, et non collective. Elle est organisme certificateur accrédité par le Comité remise en cause tous les cinq ans. Les diagnostiqueurs doivent remettre français d’accréditation (Cofrac) ou équivalent. à leur client un document attestant qu’ils sont en règle au regard de ces Objectifs généraux de la réglementation Cette certification est mise en application depuis obligations. Elle a pour objectif d’informer les acquéreurs / locataires / utilisateurs, sur les le 1er novembre 2007 (Décret du 5 sept 2006). En ce qui concerne les diagnostics de structures, sanitaires et les possibilités risques pouvant affecter la santé des occupants et la performance énergétique d’extension, surélévation ou reconfiguration intérieure, un architecte, un du bien acquis et/ou loué Les diagnostiqueurs doivent satisfaire à des technicien d’une bureau d’étude ou d’un bureau de contrôle, peuvent critères d’impartialité et d’indépendance avec effectuer ces missions. 1 - Le DDT a pour vocation de regrouper dans un dossier unique l’ensemble le propriétaire, son mandataire (par: ex agent des constats et diagnostics immobiliers. A cette occasion, les obligations et les immobilier) ou toute entreprise pouvant réaliser Quels sont les tarifs des diagnostiqueurs? procédures existantes sont améliorées et homogénéisées. des travaux. Les tarifs ne sont pas réglementés et peuvent donc varier d’un professionnel à l’autre. N’hésitez pas à demander plusieurs devis. 2 - La réglementation renforce les critères de compétences, de garanties Ils doivent être couverts par une assurance. Les estimations de coût des diagnostics sont établies en fonction des prestations demandées et du type de bien. On peut envisager une et d’indépendance des opérateurs (diagnostiqueurs), pour fiabiliser les prestations afin de protéger les acteurs de la transaction (vendeur / acquéreur/ Les diagnostiqueurs reçoivent une formation fourchette de 80 à 120 euros pour un simple diagnostic loi Carrez (métrage intermédiaires). spécifique pour chaque type de constat à établir. pour une maison ou un appartement) et une fourchette d’un montant allant de 600 à 1 000 euros pour un diagnostic complet. Le contrôle des La liste des professionnels agréés est disponible installations d’assainissement non collectif, non encore obligatoire, est sur le site internet de la Cofrac et celui dédié du facturé en moyenne 100 euros par les collectivités ou leurs prestataires. Dossier de Diagnostic Technique Ministère de l’égalité, des territoire et du loge- Le DDT concerne tous les immeubles bâtis quelle que soit leur affectation ment (voir adresses rubrique «en savoir plus»). Qu’impose la loi Carrez EN SAVOIR PLUS (habitation, professionnelle, mixte…). Elle impose que soit mentionnée la superficie des parties privatives (dès Il est fourni par le vendeur : Les architectes qui souhaitent établir des dos- lors qu’elles excédent 8m2) dans l’avant contrat d’achat et dans l’acte Organismes : - lors de la signature de la promesse de vente ou du compromis. siers de diagnostics immobiliers doivent égale- authentique. Cette mission de relevé de surface peut être confiée un - ou à défaut d’avant-contrat (et uniquement dans ce cas-là), à la - Le CAUE 31 propose aux particuliers, gratuitement et ment être certifiés par un organisme accrédité. géomètre expert. signature de l’acte authentique de vente. uniquement sur rendez-vous, des consultations avec un Que se passe-t-il si le vendeur ne fournit pas les diagnostics obliga- architecte pour les guider et les orienter dans leur projet : toires? www.caue31.org L’obligation de certificats et diagnostics techniques regroupe 7 à 9 attestations En l’absence des constats obligatoires en cours de validité qui sont à la attestations à fournir lors d’une vente et 3 à 4 attestations pour une location. charge du propriétaire, la vente est impossible. - Les espaces info-énergie : Solagro www.solagro.org Soleva www.soleval.org Le DDT véritable état des lieux de l’habitation? Pays Sud Toulousain www.payssudtoulousain.fr Le dossier de diagnostic technique s’attache à donner un état des lieux de - L’agence départementale pour l’information sur le certains points du bâtiments : plomb, amiante, termite, gaz, risques naturels et logement ADIL 31: www.adil31.org technologiques, performances énergétiques et electricité. Ces différents diagnostics ne sont pas destructifs, c’est à dire que le diagnostiqueur Sites internet : n’est pas habilité à réaliser des sondages (doublage, gaine, isolation...) pour vérifier la présence ou la conformité d’un élément caché. Ainsi la véracité de www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N20591 certains éléments des diagnostics peut être remise en question. www.cofrac.fr L’information fournie au futur locataire ou acquéreur reste centrée sur des www.architectes.org éléments de santé ou de confort, mais n’aborde en aucun cas les questions de solidité structurelle du bâtiment, sa pérennité ou la qualité des différentes mises Textes de références : en oeuvre. Le futur acquéreur ne peut donc se baser sur ce seul DDT pour réaliser un achat - Code de la construction et de l’habitation : articles sûr. L271-4 à L271-6 Le DDT n’impose pas de travaux de remise en conformité. - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 3-3 Conseil d’Architecture d’Urbanisme Tél : 05 62 73 73 62 Conseil d’Architecture d’Urbanisme Tél : 05 62 73 73 62 et de l’Environnement de la Haute-Garonne mail : caue31@caue31.org et de l’Environnement de la Haute-Garonne mail : caue31@caue31.org 1, rue Matabiau 31000 TOULOUSE www.caue31.org mars 2016 1, rue Matabiau 31000 TOULOUSE www.caue31.org mars 2016 Les diagnostics obligatoires Les diagnostics recommandés Vous souhaitez vendre ou louer un bien immobilier. Avant toute transaction vous devrez fournir Ces diagnostics se font dans la majorité des cas à l’initiative des futurs acquéreurs et sont donc au futur acquéreur un dossier de diagnostic technique regroupant les constats suivants : à leur charge. En contre partie ils permettent de s’assurer d’une vision d’ensemble juste sur l’état réel du bâti. Le diagnostic de performance énergétique (en cas de vente durée de validité est de 6 mois. Diagnostic technique du bâtiment ou location) Il identifie l’immeuble concerné, indique les parties visitées et celles Il évalue l’état des différentes parties du bâtiment allant du gros Le vendeur est tenu de le fournir à tout acquéreur potentiel afin n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés oeuvre jusqu’aux revêtements. Il diagnostique les éventuels de lui permettre d’évaluer la performance énergétique du bien et par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Il doit être problèmes structurels (mauvais dimensionnement de la charpente, de la comparer à d’autres biens immobiliers proposés à la vente, daté et signé. tassements différentiels des fondations...) ou entraînant des dégâts et de disposer de recommandations sur les travaux d’amélioration En cas de démolition totale ou partielle d’un immeuble situé dans les dans la maison (couverture endommagée, plomberie...). énergétique réalisables. Sa durée de validité est de10 ans. périmètres délimités par l’arrêté préfectoral, les bois et les matériaux Ce document est un outil essentiel pour programmer au mieux les Nota: Ce document a une simple valeur informative et non contrac- contaminés par les termites doivent être incinérés sur place ou futurs travaux à engager. tuelle. Il est réalisé sur la base des déclarations du propriétaire. traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur Il peut être effectué avant tout acte notarial. Il comporte quatre informations principales : une description des place n’est pas possible. principales caractéristiques du bâtiment et de ses équipements Les possibilités de réaménagement ou d’extension / thermiques, une estimation de la consommation annuelle d’éner- surélévation gie et de son coût, un classement de la consommation au m2 L’état de l’installation intérieure de gaz (en cas de vente) Cet état des lieux permet de bénéficier d’un premier aperçu (selon une échelle de A à G), et l’indication de la quantité de CO2 Il permet d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité concernant le futur projet de la maison. Il permet de déterminer émise du fait de cette consommation. Enfin il propose une liste de des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus les éléments techniques contraignants (structures porteuses, travaux à faire pour améliorer la consommation énergétique. de quinze ans. Sa durée de validité est de 3 ans. passages de gaines...), les possibilités offertes par les documents Ces DPE sont de niveau hétérogène et les prescriptions ne sont pas Certains documents sont réputés équivalents à ce diagnostic d’urbanisme (une extension/surélévation est-elle possible?) pour toujours adaptées à toutes les catégories de maisons, comme les dès lors qu’ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à guider les futurs acquéreurs dans leurs choix d’aménagement et maisons anciennes demandant un type de restauration particulier laquelle l’état doit être produit : - le certificat de conformité et déterminer leur choix d’achat. (Cf Carnet Pratique n°8). Ces recommandations peuvent entraîner de sécurité effectué par un organisme agréé, des désordres. Elles sont donc à vérifier et à adapter au cas par cas. - le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le L’état sanitaire du bâtiment cadre d’opérations organisées par des distributeurs de gaz. Il permet de diagnostiquer les éventuels problèmes sanitaires liés à des pollutions intérieures au bâtiment de type radon, légionellose Le constat de risque d’exposition au plomb (en cas de vente ou (dans les installations sanitaires) ou micro organismes (moisissures location) L’état des risques naturels et technologiques (en cas de ou bactéries) dont la présence est liée à une trop forte humidité. Il permet de détecter la présence ou non de plomb dans les peintures présentes à l’intérieur des logements construits avant le vente ou location) Il concerne les locaux situés à l’intérieur de zones exposées à l’un ou 1er janvier 1949. l’autre de ces risques et dans une commune dont la liste est arrêtée La durée de validité du constat est sans limite s’il y a absence de par le préfet de département. Sa durée de validité est de 6 mois. plomb ou présence inférieure au seuil réglementaire. Il doit indiquer les risques auxquels l’immeuble est exposé, et Lorsque le résultat est positif la validité est de 1 an en cas de vente s’accompagner des extraits cartographiques permettant de et de 6 ans pour la location. localiser l’immeuble au regard des risques encourus. Le vendeur La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du doit également informer l’acquéreur sur les sinistres survenus champ d’application de ce document. dans l’immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles Réhabilitation et surélévation d’une toulousaine ou technologiques soit à son profit, soit au profit d’un précédent L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante pour propriétaire de l’immeuble concerné, dans la mesure où le vendeur les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le actuel en a été lui-même informé. Interventions sur la structure des bâtiments anciens 1er juillet 1997 (en cas de vente ou location) Sa durée de validité est sans limite en l’absence d’amiante. Cet aspect de la rénovation est de plus en plus courant dans Il peut comprendre deux éléments : L’état de l’installation intérieure d’électricité (en cas de vente) les projets contemporains, cherchant à répondre à des modes - le constat doit préciser la présence ou l’absence de Il permet d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité de vie actuels non adaptés à des bâtis anciens souvent peu lu- matériaux et produits contenant de l’amiante, leur localisation et des personnes, lorsque cette installation a plus de quinze ans. mineux et très cloisonnés. Ces interventions lourdes peuvent l’état de conservation de ces matériaux et produits dans les parties Il a une durée de validité de 3 ans. Il est réalisé sur l’ensemble de privatives l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et aller jusqu’à la restructuration totale de l’intérieur du bâtiment - la fiche récapitulative du dossier technique portant sur leurs dépendances. et partiellement de l’extérieur. On peut alors s’interroger sur la les parties communes Nota: si le logement est en copropriété, le pertinence du choix de rénovation, si les caractéristiques in- vendeur doit accompagner son diagnostic d’une copie de la fiche trinsèques du bâtiment sont détruites : juste régulation ther- récapitulative du dossier technique amiante (DTA) spécifiquement mique du bâtiment, fonctionnement hygrométrique, qualité réalisé sur les parties communes L’état de l’installation d’assainissement non collectif (en cas de vente) patrimoniale... Sans parler des désordres structurels pouvant Il est obligatoire pour les logements non raccordés au réseau public être engendrés. de collecte des eaux usées. La collectivité compétente fait contrôler Dans tous les cas les travaux portant sur la structure d’un bâti- L’état parasitaire relatif aux termites (en cas de vente) l’installation par un agent du service public de l’assainissement non ment doivent être effectués par des professionnels disposant Il concerne les ventes dans les zones délimitées par arrêté collectif et délivre un rapport de conformité. Sa durée de validité préfectoral. L’intégralité de la Haute-Garonne est concernée. Sa des compétences et des garanties nécessaires-. Bâtisse ancienne nécessitant un état des lieux de la structure est de moins de 3 ans au moment de la vente. approfondi VENEZ CONSULTER UN ARCHITECTE DU CAUE
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